弁護士・中小企業診断士の谷田が,中小企業の皆さんを法律・経営両面で支援します。

real estate

誰にでも降りかかる不動産トラブル

 「うちは不動産屋でも家主でもないし,不動産トラブルなんて関係ないな。」そう考えていませんか?
 ですが,それは大きな誤解です
 事務所や店舗,工場を活用して事業を展開するには,不動産を「所有」か「賃借」するところから始まります。そういった意味では,会社経営と不動産は切っても切れない関係にあります
 個人の方についても同様で,お住まいは「買う」か「借りる」かして確保するしかないわけですが,どちらも法的トラブルの宝庫です。

 普通に経営・生活をしていて見舞われる不動産トラブルは実に多様ですが,本県で多く見かけるものだけでも以下のようなものがあります。

・賃料増額・減額請求(貸主・借主両方)

→不動産トラブルの弁護士費用はこちら

賃料増額・減額請求(貸主・借主両方)

「自社物件を他人に貸していたら,借主が賃料の値下げを要求してきた」
「他人から物件を借りて店舗を営んでいたら,家主が賃料の値上げを要求してきた」
どちらも,結構多いトラブルです。

 こういったトラブルの中で,相手方は「近所の家賃相場はこのくらいだから,家賃を増額しろor減額しろ」といった理屈で攻めてくることが多いです。ですが,この「近所の家賃相場はこうだから」という理屈は,賃料増減請求を裁判までやったときには決定打にはなりません。(一応,判断材料の一つにはなるのですが・・・メインの要素ではありません)

 賃料の増額or減額請求を認めてもらうには,「前回賃料を決めたときから,経済的変動(=地価や固定資産税の変動)があったか」をきちんと立証する必要があります。仮に裁判にまでもつれ込んだ場合は,不動産鑑定士の鑑定も必要になってきます。
 この点をスルーして,強引に賃料の増額or減額を迫られ,「まあ,近隣の相場がそうなら,仕方ないのかな?」と押し負けるケースはよくあるのですが,弁護士のサポートを受ければこういった事態は防げます。

 もちろん,皆さんが「賃料増額or減額」を請求したい側であれば,「前に賃料を決めたときから,経済的変動(=地価や固定資産税の変動)があったか」「そのほか,賃料変更を後押しできる特別な事情は無いか」を綿密に調査した上で,ご希望に添えるよう交渉します。
 お気軽にご相談下さい。

 なお,賃料増減請求事件は,他の事件と違っていきなり裁判ができません
 まずは,簡易裁判所に調停を起こし,話し合いをした上で,それでも折り合いがつかなかった場合に始めて裁判に移行することになります。
 当事務所は,最初のご依頼の段階から調停,訴訟に至るまで一貫してサポートさせて頂きます

賃借人とのトラブル(家主様向け)

 賃貸アパートや事業用テナント等,物件を賃貸している方にとって頭の痛い問題は,やはり「よくない入居者」に引っかかることでしょう。

 家賃保証会社の活用が一般的になっている現在では,家賃滞納そのもののダメージは緩和されています。
 とはいえ,問題のある入居者に大暴れされて,他の入居者が逃げ出してしまう・・・というリスクは依然としてオーナー様に残っていますので,問題入居者への対策は必須です。

 賃貸物件のオーナー様や管理会社とお話をしていてよく思うのが,「入居者の地位の強さが,未だに浸透していない」ということです。
 入居者は借地借家法や判例法理で格別の保護を受けており,ちょっとやそっとの家賃滞納・不良行為では追い出すことができません。(この点,会社が労働者を簡単にクビにできないのと似ています。)

 たとえ契約書に「家賃を2ヶ月滞納したときは契約解除できる」「隣の入居者に迷惑を掛けたときは契約解除できる」と書いてあっても,そのとおりに行かないのが借家契約なのです。ここで「契約を守らない入居者が悪いんだ」とばかりに無茶なことをしてしまうと,それこそ一層解除は認められにくくなります。

 では,契約期間が満了したら出て行ってもらえるのかというと・・・残念ながら普通の賃貸借契約ではそうも行きません。
 「賃貸期間は2年とする」と契約書に書いてあり,その期間が満了しても,入居者がゴネてしまうと退去させることが一気に難しくなります「立退料は一切請求しないものとする」と契約書に書いてあっても無効です。

 「そんなバカな。何のための契約書なんだ!」と言いたくなるところですが・・・法律上はこれが現実なのです。

 このように,借地借家関係では借主側の立場が極めて強く,オーナー様にとっては「いつでも相談できる弁護士」を付けておくことは必須と言えるでしょう。
 当事務所では,賃貸借契約締結時に,どのようなタイプの賃貸借契約を採用するのか,またどういった特約を入れれば有効なのかを,「借主の属性」「賃貸物件の流動性」等から慎重に検討し,いざ問題入居者に引っかかった場合のダメージを最小限にします。

 また,仮に入居者とトラブルが発生した場合には,訴訟も見据えてオーナー様側に有益な提案と交渉を行います。

※ 収益物件の管理を不動産業者に任せているオーナー様は多いかと思われます。ですが,借地借家実務は,上で書いたように「借りる側が,異常なくらい保護されている」という実態があります。そのため,入居者とのトラブルに適切に対応するには「借地借家法」「裁判例」を正確に理解した弁護士のサポートが不可欠です。

 「うちは不動産業者に任せているから,トラブルになったらそちらに任せればいいや」と考えていると足下をすくわれることがありますので,賃貸物件を多数保有しておられるオーナー様は是非かかりつけの弁護士を作るようにして下さい。
 →家主様にお勧めしたい顧問契約についてはこちら

土地・建物の明渡(貸主・借主両方)

「家賃を長く滞納している入居者に出て行って欲しい。」
「別に借主側に落ち度は無いが,アパートが老朽化してきたので建て替えたい。」
といった家主様や,

「別に家賃も滞納していないのに,家主から退去を求められて困っている。」
という入居者の方へ。

 不動産の貸主・借主どちらの立場にとっても,賃貸借契約の解消というのは一筋縄ではいきません
 不用意に相手と交渉をすると大ダメージを受けたり本来受けられたはずの補償をもらい損ねる,ということもあります。

 「明渡については,話し合いで解決した。後は明け渡してもらうだけだし,大丈夫だろう。」と思っていたら,肝心な点について書面を取り交わしていなかったために,後日揉めてしまった、というケースも大変多いです。
 不動産の明渡については,貸主側・借主側どちらの立場にしても,早い段階から弁護士のサポートを受けることをお勧めします。

事業用定期借地権について

 最近頻繁に見かけるのが,事業用定期借地権絡みのトラブルです。
 コンビニ等の小売店やチェーンレストランなどが新規出店するときは,用地を買い取るのではなく,20年とか期限を区切って土地を借りるのが一般的です。
 これを,「事業用定期借地権」といいます。

 「普通の借地権」ですと,最低でも30年は貸さないといけません。また,一旦貸してしまうと,賃貸期間が過ぎてもそう簡単に出て行ってもらえません。
 たとえ賃貸借契約書に「何があっても30年ぴったりで契約は終了する」「借主は立ち退き料は一切請求しない」と書いてあっても無効です。期間が満了しても,よほどの事情が無い限り出て行ってもらえませんし,仮に出て行ってもらえるとしても凄まじい額(それこそ,それまで受け取った地代を全部吐き出すぐらい)の立ち退き料を払うハメになります。

 事業用定期借地権なら,地主様にとってこのような理不尽な負担は避けられるため,安心して他人に貸すことができます
 借りる側も,最初から決まった時期に追い出されることは分かっているので,「ここの店舗は,20年で撤退しよう。予想収益はこのくらいだから,投下する資本は・・・」というふうに,割り切って借りてくれます。
 こういった安心感もあって,地主様に大変活用されている契約方法です。

 ただ,このような便利さの反面,「公正証書で締結しないと契約が無効になる」「公正証書作成前の仮予約の内容を巡って,トラブルになりやすい」という注意点も抱えています。
 地主様にとっては大変有益な契約類型なのですが,公正証書作成前にしくじってしまっては台無しです。

 仮予約に
「借主が営業を開始するまでの間,地代は半額とする」
「借主が営業を開始して始めて賃貸期間がスタートする」
等の条項が入っており,借主がいつまで経っても営業を開始しないせいで,賃貸期間や地代額について揉める,というのはお約束です。

 地主様は,仮予約の段階で,「不利な条項が入っていないか」「どういう条項を入れたら,トラブルを回避できるのか」について弁護士にご相談頂きたく思います。


<「契約条項は,仲介業者に任せておけばいい」?>
 不動産仲介業者は,貸主と借主両方の仲を取り持つ立場にあるため,「地主様にとって,どういった条項を入れると有利になるか」といった助言・提案はしづらい立場にあります。
 仲介業者が用意する契約書が,地主様にとって最適な内容とは限らないわけです。

 特に,事業用定期借地権の場合,トラブル発生時の損失は莫大です。(例:月額地代200万円が6ヶ月空振りになるだけで1200万円の損失!)
 「地主様だけの味方をしてくれる弁護士」に相談すれば,こういった損失を回避できます
 地主様は,提示された契約条項を丸呑みするのではなく,「かかりつけの弁護士」のチェックを受けて,慎重に契約を締結するようにしましょう。

契約書・特約条項等のチェック

 不動産関係の契約書は,仲介業者が用意したひな形(たいてい,宅建業協会などが配布している書式)を使うことがほとんどかと思います。
 「定型の契約書なんだから,加筆修正する余地なんてないでしょ。弁護士に頼むことなんてないよ。」とおっしゃる方もいるのですが,そんなことはありません。

 (仲介業者によって多少差はあるものの)多くの場合,契約書末尾の「特約条項」で契約内容の修正が行われます。「短期解約した場合の違約金」「原状回復義務の範囲」など,契約当事者にとって重要な要素も少なくありません
 「売主」「買主」「貸主」「借主」どの立場であっても,特約条項のチェックは必須と言えるでしょう。

 更に,不動産賃貸借契約については,「借地借家法」「消費者契約法(借主が一般消費者の場合)」によって,特約が無効にされるケースも多いのです。(契約当事者両方が納得していても,契約条項が無効にされるのです。)
 どういった特約であれば有効になるのか等の見極めは,法律の専門家である弁護士でないと不可能です。

 このように,一見平凡に見える定型の契約書についても,
「どういった特約条項を入れれば有利になるのか・不利益を抑えられるのか」
「どういった特約条項なら有効になるのか」
を意識しているかいないかで,大きな差がついてしまっているのです。

 繰り返し賃貸借契約を締結する家主様はもちろんのこと,不動産契約に頻繁に関与される宅建業者の皆さんも,契約締結前に弁護士の助言を受けることをお勧めします。
 気軽に弁護士の相談を受けられる顧問契約の説明はこちら

共有不動産の処理

 不動産を所有する上で一番怖いのは「名義が共有になること」です。

 たいてい「相続で揉めるのが嫌なので,きょうだい達が不動産を平等の割合で分割して済ませてしまう」「話し合いが面倒なので,死者名義のままで不動産を放置している」といった事情から発生してしまいます。
 共有状態の詳しいリスクは「不動産の共有はNG!」をご覧頂くとして,弁護士が共有不動産対策にどういったお役に立てるのか,ご紹介いたします。

1,遺言をきっちり残す(予防)
 「共有不動産を発生させない」ための最大の予防策は,遺言を残しておくことです。
 「宮崎市A町?丁目??番地の土地建物は,長男の太郎に相続させる」といった感じで,「誰に」「どの不動産を」相続させるのかを明記した遺言を,弁護士関与の下で設計し,公正証書で作成しましょう

 特に,中小企業の場合,事業用不動産が社長個人名義になっていることが多いです。そういった個人名義の不動産を後継者に相続させることは,事業承継にとって不可欠といえるでしょう。
 なお,遺言についてはこちらをご参照下さい。

2,共有関係の解消をする(事後の解消)

 残念ながら「既に不動産は共有状態になっている」というケースも多いかと思います。
 ですが,共有不動産も,早期に弁護士関与の下で整理を進めていけば単独名義にすることも可能です。(逆に,面倒がってそのまま放置していると共有者はどんどん増えていき,収拾がつかなくなります)
 不動産登記から共有者がすんなり確認できれば良いのですが,「亡くなった方名義のままで放置されている」ことも多いです。その場合,まずは弁護士が相続人(=共有者)を調査し,連絡のつく相続人と交渉して共有持分を譲り受け,共有持分を統合していきます。

 共有者が多いと,中には行方不明の共有者もいます。その場合は,家庭裁判所に頼んで行方不明者の「不在者財産管理人」をつけてもらい,その管理人との間で交渉します。
 また,きちんと連絡のつく共有者であっても,すんなり持分を譲り渡してくれるとは限りません。特に,関係が疎遠or険悪ですと,「共有持分を譲って欲しければ??円払え」「絶対譲らない」といった抵抗に遭うこともあります。
 どうしても折り合いがつかないようであれば,「共有物分割訴訟」を提起し,無理矢理共有状態を解消できるように持っていくこともあります。

 以上のように,共有関係の解消は「財産管理人制度」「共有物分割訴訟」等,裁判所の絡む手続をフル活用しなくてはならず,弁護士の関与は必須です。
 また,共有者の数が大多数にわたっていると,共有関係の解消に要するコストも莫大なものとなります。(家庭裁判所によって差はありますが,行方不明者の財産管理人を一人付けるのにだいたい40万円前後の納付が必要になります)できれば,「公正証書遺言」を適切に活用し,共有不動産は最初から発生させないよう工夫したいところです。

 以上のとおり,不動産が共有になっていることは,百害あって一利なしです。共有状態の「予防」・「事後の解消」両方について,弁護士のサポートを得て対策を練りましょう。

関連記事(不動産の法務について)

 トップページのブログコーナーにて,「中小企業と不動産」をテーマにした記事を掲載しました。
 以下のリンク先から飛べますので,参考にして頂けますと幸いです。