弁護士・中小企業診断士の谷田が,中小企業の皆さんを法律・経営両面で支援します。

real estate

中小企業と不動産

 事務所や店舗,工場を活用して事業を展開するには,不動産を「所有」か「賃借」するところから始まります。そういった意味では,会社経営と不動産は切っても切れない関係にあります。中小企業が見舞われる不動産トラブルは実に多様ですが,本県で多く見かけるものだけでも以下のようなものがあります。
・賃料増額・減額請求
・賃借人とのトラブル(家主様向け)
・共有不動産の処理

賃料増額・減額請求

「自社物件を他人に貸していたら,借主が賃料減額を要求してきた」
「他人からテナントを借りて店舗を営んでいたら,家主が賃料増額を要求してきた」
どちらも,結構多いトラブルです。

 こういったトラブルの中で,相手方は「近所の家賃相場はこのくらいだから,家賃を増額しろor減額しろ」といった理屈で攻めてくることが多いです。ですが,この「近所の家賃相場はこうだから」という理屈は,賃料増減請求を裁判までやったときには決定打にはなりません。(一応,判断材料の一つにはなるのですが・・・メインの要素ではありません)
 賃料の増額or減額請求を認めてもらうには,「前回賃料を決めたときから,経済的変動(=地価や固定資産税の変動)があったか」をきちんと立証する必要があります。仮に裁判にまでもつれ込んだ場合は,不動産鑑定士の鑑定も必要になってきます。
 この点をスルーして,強引に賃料の増額or減額を迫られ,「まあ,近隣の相場がそうなら,仕方ないのかな?」と押し負けるケースはよくあるのですが,弁護士のサポートを受ければこういった事態は防げます。

 もちろん,皆さんが「賃料増額or減額」を請求したい側であれば,「前に賃料を決めたときから,経済的変動(=地価や固定資産税の変動)があったか」「そのほか,賃料変更を後押しできる特別な事情は無いか」を綿密に調査した上で,ご希望に添えるよう交渉します。
 お気軽にご相談下さい。

 なお,賃料増減請求事件は,他の事件と違っていきなり裁判ができません
 まずは,簡易裁判所に調停を起こし,話し合いをした上で,それでも折り合いがつかなかった場合に始めて裁判に移行することになります。
 当事務所は,最初のご依頼の段階から調停,訴訟に至るまで一貫してサポートさせて頂きます

賃借人とのトラブル(家主様向け)

 賃貸アパートや事業用テナント等,物件を賃貸している方にとって頭の痛い問題は,やはり「よくない入居者」に引っかかることでしょう。
 家賃保証会社の活用が一般的になっている現在では,家賃滞納そのもののダメージは緩和されています。
 とはいえ,問題のある入居者に大暴れされて,他の入居者が逃げ出してしまう・・・というリスクは依然としてオーナー様に残っていますので,問題入居者への対策は必須です。

 賃貸物件のオーナー様や管理業者とお話をしていてよく思うのが,「入居者の地位の強さが,未だに浸透していない」ということです。
 入居者は借地借家法や判例法理で格別の保護を受けており,ちょっとやそっとの家賃滞納・不良行為では追い出すことができません。(この点,会社が労働者を簡単にクビにできないのと似ています。)
 たとえ契約書に「家賃を2ヶ月滞納したときは契約解除できる」「隣の入居者に迷惑を掛けたときは契約解除できる」と書いてあっても,そのとおりに行かないのが借家契約なのです。ここで「契約を守らない入居者が悪いんだ」とばかりに無茶なことをしてしまうと,それこそ一層解除は認められにくくなります。

 では,契約期間が満了したら出て行ってもらえるのかというと・・・残念ながら普通の賃貸借契約ではそうも行きません。
 「契約期間は??年とする」と契約書に書いてあって,その期間が満了しても,入居者がごねてしまうと退去させることが一気に難しくなります。「そんなバカな。何のための契約書なんだ!」と言いたくなるところですが・・・法律上はこれが現実なのです。

 このように,借地借家関係では借主側の立場が極めて強く,オーナー様にとっては「いつでも相談できる弁護士」を付けておくことは必須と言えるでしょう。
 当事務所では,賃貸借契約締結時に,どのようなタイプの賃貸借契約を採用するのか,またどういった特約を入れれば有効なのかを,「借主の属性」「賃貸物件の流動性」等から慎重に検討し,いざ問題入居者に引っかかった場合のダメージを最小限にします。
 また,仮に入居者とトラブルが発生した場合には,訴訟も見据えてオーナー様側に有益な提案と交渉を行います。

※ 収益物件の管理を不動産業者に任せているオーナー様は多いかと思われます。ですが,借地借家実務は,上で書いたように「借りる側が,非常識なくらい保護されている」という実態があります。そのため,入居者とのトラブルに適切に対応するには「借地借家法」「裁判例」を正確に理解した弁護士のサポートが不可欠です。
 「うちは不動産業者に任せているから,トラブルになったらそちらに任せればいいや」と考えていると足下をすくわれることがありますので,賃貸物件を多数保有しておられるオーナー様は是非かかりつけの弁護士を作るようにして下さい。

共有不動産の処理

 不動産を所有する上で一番怖いのは「名義が共有になること」です。
 たいてい「相続で揉めるのが嫌なので,きょうだい達が不動産を平等の割合で分割して済ませてしまう」「話し合いが面倒なので,死者名義のままで不動産を放置している」といった事情から発生してしまいます。
 共有状態の詳しいリスクは「不動産の共有はNG!」をご覧頂くとして,弁護士が共有不動産対策にどういったお役に立てるのか,ご紹介いたします。

1,遺言をきっちり残す(予防)
 「共有不動産を発生させない」ための最大の予防策は,遺言を残しておくことです。
 「宮崎市A町?丁目??番地の土地建物は,長男甲野太郎に相続させる」といった感じで,「誰に」「どの不動産を」相続させるのかを明記した遺言を,弁護士関与の下で設計し,公正証書で作成しましょう
 特に,中小企業の場合,事業用不動産が社長個人名義になっていることが多いです。そういった個人名義の不動産を後継者に相続させることは,事業承継にとって不可欠といえるでしょう。
 なお,遺言についてはこちらをご参照下さい。

2,共有関係の解消をする(事後の解消)

 残念ながら「既に不動産は共有状態になっている」というケースも多いかと思います。
 ですが,共有不動産も,早期に弁護士関与の下で整理を進めていけば単独名義にすることも可能です。(逆に,面倒がってそのまま放置していると共有者はどんどん増えていき,収拾がつかなくなります)
 不動産登記から共有者がすんなり確認できれば良いのですが,「亡くなった方名義のままで放置されている」ことも多いです。その場合,まずは弁護士が相続人(=共有者)を調査し,連絡のつく相続人と交渉して共有持分を譲り受け,共有持分を統合していきます。

 共有者が多いと,中には行方不明の共有者もいます。その場合は,家庭裁判所に頼んで行方不明者の「不在者財産管理人」をつけてもらい,その管理人との間で交渉します。
 また,きちんと連絡のつく共有者であっても,すんなり持分を譲り渡してくれるとは限りません。特に,関係が疎遠or険悪ですと,「共有持分を譲って欲しければ??円払え」「絶対譲らない」といった抵抗に遭うこともあります。
 どうしても折り合いがつかないようであれば,「共有物分割訴訟」を提起し,無理矢理共有状態を解消できるように持っていくこともあります。

 以上のように,共有関係の解消は「財産管理人制度」「共有物分割訴訟」等,裁判所の絡む手続をフル活用しなくてはならず,弁護士の関与は必須です。
 また,共有者の数が大多数にわたっていると,共有関係の解消に要するコストも莫大なものとなります。(家庭裁判所によって差はありますが,行方不明者の財産管理人を一人付けるのにだいたい40万円前後の納付が必要になります)できれば,「公正証書遺言」を適切に活用し,共有不動産は最初から発生させないよう工夫したいところです。

 以上のとおり,不動産が共有になっていることは,百害あって一利なしです。共有状態の「予防」・「事後の解消」両方について,弁護士のサポートを得て対策を練りましょう。