弁護士・中小企業診断士の谷田が,中小企業の皆さんを法律・経営両面で支援します。

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中小企業と不動産1

2018年07月30日

 谷田「経営」法律事務所という屋号で弁護士業を営んでいますと,「先生は中小企業が専門なんですね。じゃあ,不動産問題は専門外ですね?」と言われることがあります。

 ですが,これは全くの誤解です。(このような誤解を招く,当事務所のネーミングセンスに問題があるのですが・・・)
 実際に経営者の方であればイメージが湧くと思うのですが,中小企業の経営と不動産問題は切っても切れない関係にあります。
 実際,谷田が顧問先の企業様からお受けする相談のうち,不動産関係のご相談はかなりの件数を占めます。ざっくりした体感では「債権回収と同じくらい」「労使紛争・クレーマー問題より多い」といった感じで,いかに中小企業が不動産トラブルに悩まされているかが分かります。

 具体例を挙げつつご説明します。
 ほぼ全ての会社は,事業所を構えるために,不動産を借りるか,購入して保有するかしているかと思います。

 不動産を借りるのであれば,賃貸借契約に気をつけなくてはなりません。基本的に,不動産を「借りる側」は,借地借家法で手厚く保護される傾向があるので,どうしても借り主側は油断してしまいがちなのですが・・・「契約の中途解約ができるかどうか」など,契約書の記載・契約の結び方に気をつけないとはまる落とし穴がいくつかあります

 どういうことかと言いますと・・・多くの賃貸借契約書には,「借り主は,契約期間中であっても,?ヶ月前までに予告すれば,賃貸借契約を解除できる」という条項が入っていることが多いです。そのため,「今回の賃貸借契約も大丈夫だろう」と安心して契約を締結したら,実は中途解約条項が入っていなかったというケースがありました。この場合,残り賃貸借期間が経過するまで待つか,あるいは残り賃貸借契約期間の賃料を全部払う等をしないと退去できません。契約期間が1年単位とかならまだいいのですが,長期間ですと高額の損害を被ります
 特に,大規模な事業用テナントの場合,家主側は「このテナントは次の借主を見つけにくいから,簡単には中途解約できないようにしよう。」「簡単に出て行かれたら,次の借主を募集するまでの空き室期間が無駄になるし。」とばかりに,中途解約を制限する条項を埋め込む傾向があります。こういった問題は,賃貸借契約書をきちんとチェックしなければ避けられません。

 他にも,借地借家法では「事業用定期借地権は,公正証書で契約をしないと無効になる」とされており,「借主だから保護されやすいだろう。大丈夫大丈夫。」となどと油断していると痛い目に遭うケースは少なくありません。(この辺になると,仲介に当たる不動産業者もきちんと理解していないケースが見られますので,特に注意が必要です。)

 その他,駐車場を借りる契約ですと,そもそも借地借家法による保護が受けられなかったりします

 これらの点については,賃貸借契約を締結する前に,不利な条項が含まれていないか,賃貸借関係の法令がどう関わってくるか等の法務チェックが不可欠です。
(続きます)